Loi de finances pour 2021 : les nouveautés immobilières

Article du 25 mai 2021
Par
Anna Iglesias
Loi de finances pour 2021 : les nouveautés immobilières
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Dans un raisonnement analogue, l’absence d’un demandeur d’asile à l’audience a été considérée comme justifiée « compte tenu de la pandémie du Covid-19 en cours et des mesures de confinement prises par l’autorité publique, alors que le département du Haut-Rhin constitue un foyer majeur de l’épidémie, les circonstances caractérisant un cas de force majeure » (CA Colmar, 6ème chambre, 23 Mars 2020, n°20/01206 et n°20/01207).

Les lois de finances

Conformément à l’article 1 de la loi organique relative aux lois de finances (LOLF) du 1er août 2001, les lois de finances "déterminent, pour un exercice, la nature, le montant et l’affectation des ressources et des charges de l’État, ainsi que l’équilibre budgétaire et financier qui en résulte".

En France, un exercice correspondant à une année civile. Ce sont donc des lois ordinaires, mais qui sont adoptées selon une procédure de vote spécifique.


Il existe différentes lois de finances, faisant toutes l’objet d’un vote du Parlement en tant qu’autorité budgétaire. 


Tout d’abord la loi de finances initiale (LFI) qui autorise la perception des ressources de l’État et des impositions de toutes natures attribuées à des personnes morales autres que l’État. Celle-ci emporte également l’autorisation pour l’État d’emprunter afin de se financer. 

L’on retrouve ensuite une autre catégorie, les lois de finances rectificatives (LFR) ou "collectifs budgétaires" qui modifient en cours d’exercice les dispositions de la LFI. 

Enfin, la loi de règlement ayant pour objet d’arrêter le montant définitif des recettes et dépenses de l’exercice, ainsi que le résultat budgétaire (excédentaire ou déficitaire) qui en découle.


Le domaine de compétence des lois de finances comprend un "domaine réservé", pour lequel ne peuvent pas intervenir d’autres lois. C’est le cas notamment de la détermination des ressources et des charges de l’État pour l’exercice à venir. Elles partagent également différents domaines avec les lois dites "ordinaires", comme les dispositions fiscales qui n’ont pas d’impact financier sur l’exercice suivant, ou les modalités de répartition des dotations de l’État aux collectivités territoriales.


Conformément aux articles 47 de la Constitution et 40 de la LOLF les lois de finances sont gouvernées par des règles de vote et de présentation très strictes. En effet, le Parlement dispose d’un délai de 70 jours pour se prononcer sur les projets de loi de finances initiale. En revanche, même si ces articles visent les projets de lois de finances dans leur ensemble, il résulte de la jurisprudence du Conseil constitutionnel qu’ils ne s’appliquent en réalité qu’aux projets de LFI.

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Dans un raisonnement analogue, l’absence d’un demandeur d’asile à l’audience a été considérée comme justifiée « compte tenu de la pandémie du Covid-19 en cours et des mesures de confinement prises par l’autorité publique, alors que le département du Haut-Rhin constitue un foyer majeur de l’épidémie, les circonstances caractérisant un cas de force majeure » (CA Colmar, 6ème chambre, 23 Mars 2020, n°20/01206 et n°20/01207).

La loi de finances pour 2021

La loi de finance pour 2021 prévoit des mesures exceptionnelles en matière de fiscalité immobilière. Premièrement, de restaurer l’étalement de la taxation des plus-values immobilières issues des opérations de vente “sale and lease back”, deuxièmement, de neutraliser les conséquences fiscales de la réévaluation d’actifs, troisièmement, différentes mesures qui induisent à la baisse des impôts sur la production.


Le levier fiscal a été actionné avec la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 et plus précisément deux mesures temporaires qui vont permettre d'améliorer les capacités de financement des entreprises dans le contexte de la pandémie du Covid-19.

  1. Le sale and lease back, autrement dit le rétablissement de l’étalement de la taxation des plus-values immobilières. 


La loi de finances pour 2021 prévoit de restaurer de manière temporaire une mesure qui avait été mise en œuvre durant la crise de 2008 par l’article 3 de la loi de finances rectificative n° 2009-431 du 20 avril 2009 et qui figurait également à l’article 39 novodecies du Code général des impôts (CGI). 


La mesure consiste à autoriser les entreprises à étaler leurs plus-values immobilières issues de la cession d’un actif immobilier, quand la cession est immédiatement suivie de la conclusion d’un contrat de crédit-bail portant sur ce même actif. 


Cette opération permet aux entreprises de dégager de l’espèce par la vente de leurs actifs immobiliers (bureaux, entrepôts, surfaces de vente, …) tout en conservant leur outil de travail, moyennant un loyer, grâce à l’option d’achat établie dans le contrat de crédit-bail.


La loi permet aux entreprises cédantes de différer l’imposition qui résulte de cette opération  afin d’inciter les entreprises à utiliser cette méthode sans avoir à supporter la taxation sur les plus-values l’année de la cession. L’imposition de la plus-value de cession peut ainsi, sans pour autant pouvoir excéder 15 ans, être étalée sur la durée du crédit-bail. Chaque année durant 15 ans, l’entreprise est ainsi taxée sur 1/15e de la plus-value, l'imposition étant partiellement compensée par les loyers considérés comme charges minorant le résultat imposable.


Cependant le bénéfice de cette mesure est subordonné à deux conditions. La première est que la vente doit avoir acquis date certaine entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022. La seconde est que le bien immobilier ainsi cédé doit être affecté par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. 


Cette mesure présente toutefois deux limites. D’une part, le dispositif exceptionnel ne s’applique pas aux immeubles affectés par l’entreprise à des activités de gestion de son propre patrimoine. En effet, le dispositif a été centré sur les entreprises industrielles et commerciales dont l’immobilier n’est pas l’objet principal. 


D’autre part, la loi de finances pour 2021 réserve le bénéfice de cette mesure aux opérations de sale and lease back conclues avec des établissements financiers. Or il apparaît que ces opérations sont très répandues tant auprès des établissements financiers que des investisseurs de l’industrie immobilière. La pratique montre en effet que la prise en compte de ces opérateurs permettrait une concurrence de marché plus efficiente.


  1. La neutralisation de la réévaluation libre d’actifs


La loi de finances pour 2021 prévoit également une mesure destinée à faciliter le financement d’entreprises. Elle consiste en la neutralisation des conséquences fiscales de la réévaluation des actifs. Cette opération comptable permet aux entreprises d’offrir une image fidèle de leur patrimoine en actualisant la valeur des éléments actifs immobilisés, inscrits en principe à leur bilan à leur valeur historique.


Mécaniquement, l’opération permet à l’entreprise d’avoir de meilleurs capitaux propres et ainsi d’améliorer les bilans qu’elle peut présenter dans des demandes de financement auprès d'établissements financiers qui apprécient par ailleurs de ne pas constater de dette supérieure à la valeur historique. 


Toutefois, de telles opérations peuvent générer une imposition immédiate de l’accroissement de valeur des actifs constaté, en effet, les plus-values latentes ainsi matérialisées constituent un produit imposable. Cette imposition peut être un frein à cette réévaluation.


Les actifs concernés sont les actifs corporels dont les actifs immobiliers (construction, terrain,...) et les actifs financiers (titres de participation pour les filiales). 


En pratique, la mesure apparaît être optionnelle, en effet, certaines entreprises peuvent avoir intérêt à inclure immédiatement leurs plus-values latentes dans leur résultat imposable.


Pour les immobilisations amortissables, les dotations aux amortissements et aux provisions constatées au titre d'exercices postérieurs à celui au cours duquel est survenue la réévaluation seront calculées à partir des valeurs réévaluées. Cette logique est cohérente avec le régime d’étalement de l’imposition de la plus‑value. 


Pour les immobilisations non amortissables cette fois-ci, les provisions constatées ultérieurement pour faire face à la dépréciation des immobilisations réévaluées seront calculées à partir des valeurs non réévaluées, les plus‑values de réévaluation afférentes à ces immobilisations qui bénéficient d'un régime de sursis d'imposition. Ce tempérament permettant un décalage de trésorerie qui peut être apprécié au vu de la situation actuelle.


La mesure trouve à s’appliquer aux réévaluations constatées au terme d’un exercice clos entre le 31 décembre 2020 et le 31 décembre 2022.


  1. La baisse des impôts de production


La loi de finances pour 2021 procède aussi à la mise en œuvre d’une mesure d’aide immédiate pour les entreprises en baissant les impôts qui grèvent la production. Le gouvernement a par ailleurs pu rappeler que ces impôts sont plus nombreux et que leur montant est plus élevé en France que dans la moyenne des pays de l'Union européenne.


Ainsi, la loi prévoit la réduction de moitié de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). En matière de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) acquittées par les entreprises et de cotisation foncière des entreprises (CFE), les paramètres de la méthode comptable d’évaluation qui sert au calcul des impôts fonciers de la majorité des établissements industriels seraient modernisés.


Corrélativement à ces mesures, le taux de plafonnement de la contribution économique territoriale (CET) en fonction de la valeur ajoutée sera réduite de 3 à 2 % afin de garantir que l'ensemble des entreprises, dont celles qui sont éligibles au dispositif de plafonnement, bénéficient de la baisse de la CVAE et de la CFE. 


Enfin, l’exonération de CFE dans le cadre de la création ou de l’extension d’établissements, sur délibération des collectivités locales serait prolongée de 3 ans.

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