Droit Immobilier : Bilan 2020, ce que nous réserve 2021 !

Article du 6 janvier 2021
Par
Margaux Lalanne-Magne
Droit Immobilier : Bilan 2020, ce que nous réserve 2021 !

L’année 2020 a été pleine de rebondissements et à l’origine de nombreuses adaptations et modifications législatives. 

Si certaines mesures ne sont aujourd’hui plus d’actualité et ont uniquement permis d’adapter les règles du droit immobilier au contexte et à la crise sanitaire, d’autres sont encore d’application ou sont devenues applicables dès le 1er Janvier 2021. 

 

En pleine transition dans l’ère 2021, retour sur les 7 principaux apports de 2020 et 2021 concernant le droit immobilier…

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Dans un raisonnement analogue, l’absence d’un demandeur d’asile à l’audience a été considérée comme justifiée « compte tenu de la pandémie du Covid-19 en cours et des mesures de confinement prises par l’autorité publique, alors que le département du Haut-Rhin constitue un foyer majeur de l’épidémie, les circonstances caractérisant un cas de force majeure » (CA Colmar, 6ème chambre, 23 Mars 2020, n°20/01206 et n°20/01207).

La mise en place du processus de suppression de la taxe d’habitation en 2020

Le mouvement de suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale a vu le jour pour la première année en 2020, puisque cet impôt a totalement disparu pour 80 % des foyers fiscaux cette année.

Cette suppression avait été prévue par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020.


En effet, pour une personne vivant seule, le revenu fiscal de référence à ne pas dépasser en 2020 pour être exonéré du paiement de la taxe d’habitation s’élevait à 27 706 euros. 

Pour les 20% non concernés par la suppression totale de cet impôt, une diminution de 30% est prévue en 2021, puis de 65% pour 2022. Cependant, il faudra encore attendre 2023 pour une suppression totale de la taxe d’habitation.

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Dans un raisonnement analogue, l’absence d’un demandeur d’asile à l’audience a été considérée comme justifiée « compte tenu de la pandémie du Covid-19 en cours et des mesures de confinement prises par l’autorité publique, alors que le département du Haut-Rhin constitue un foyer majeur de l’épidémie, les circonstances caractérisant un cas de force majeure » (CA Colmar, 6ème chambre, 23 Mars 2020, n°20/01206 et n°20/01207).

La suppression et le remplacement du Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique

Le dispositif du Crédit d’impôt pour la transition énergétique permettait de bénéficier d'un crédit d'impôt si vous aviez effectué des travaux d'amélioration énergétique avant 2020, tels que des travaux d’isolation thermique ou encore d’installation de chaudières à condensation.

 

Le Gouvernement a modifié ce dispositif, mais son remplacement vise toujours à inciter les propriétaires de leur logement à mener des travaux d’isolation ou à faire des dépenses pour réduire l’énergie utilisée dans le bien.

 

En effet, l’article 15 de la loi de finances pour 2020 a prévu pour l’année 2020 :

  • La suppression du CITE et son remplacement par une prime pour les ménages les plus modestes ;
  • Le maintien du CITE pour les autres ménages.

Cependant, cette loi a prévu que le CITE serait définitivement supprimé pour tous les ménages à compter du 1er Janvier 2021, et que la prime qui l’a déjà remplacé pour certains ménages en 2020 serait étendue à tous, sauf les ménages les plus aisés. 

À l’heure actuelle, le projet de loi de finances pour 2021 n°3360 prévoit, dans son article 12, le maintien du CITE pour les dépenses payées en 2021 pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2020, ainsi que pour celles de travaux engagés en 2018 et payées en 2020. 

 

Notez également que le projet de loi de finances pour 2021 crée un crédit d’impôt pour la pose de systèmes de charge pour les véhicules électroniques, à hauteur de 75% des dépenses et dans la limite de 300 euros par système de charge.

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La mise en place de l’indexation des APL sur les revenus actuels pour 2021

Jusqu’à présent, les aides personnelles au logement étaient calculées sur la base des revenus perçus deux ans auparavant. 

D’après la Newsletter n°80 de la Caisse des Allocations Familiales en date du 22 Décembre 2020, à compter du 1er janvier 2021, cette dernière prendra en compte les ressources des allocataires sur les douze derniers mois, calcul réactualisé tous les trois mois, et non plus une fois par an comme cela était le cas.  

 

Cette réforme devait initialement intervenir en 2019, puis elle avait été repoussée au 1er janvier 2020, puis au mois d’Avril 2020. 

Du fait de la crise sanitaire, elle est finalement intervenue le 1er Janvier 2021.

La suppression de l’indexation de la réduction de loyer de solidarité pour 2021

La réduction de loyer de solidarité, prévue à l’article 126 de la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 et mise en oeuvre à compter de février 2018, consiste en une remise de loyer par rapport au loyer principal et aux charges locatives au profit des locataires modestes logés dans le parc social. 

 

Cette réduction des loyers s’accompagne d’un ajustement de l’aide personnalisée au logement, de façon à ce que la baisse de l’aide soit inférieure au montant de la réduction de loyer de solidarité. 

 

En effet, cela permet une diminution effective de loyer pour la totalité des allocataires concernés du parc social.

 

L’article 48 loi de finances n°3360 pour 2021 prévoit la mise en oeuvre d’une suspension de l’indexation des plafonds de ressources mensuelles ouvrant droit à la réduction de loyer de solidarité au 1er janvier 2021, sur l’évolution de l'indice des prix à la consommation des ménages hors tabac constatée pour l'année précédant cette revalorisation.

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L’assujettissement du loueur en meublé professionnel au régime de la sécurité sociale des travailleurs indépendants pour 2021

La loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020 de financement de la sécurité sociale pour 2021 a instauré de nouvelles obligations pour les loueurs en meublé professionnel. 


D’après l’article 155 IV du Code général des impôts, deux conditions cumulatives doivent être réunies pour détenir le statut de loueur en meublé professionnel :

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser  23 000 € sur l'année civile ;
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.

Depuis le 1er Janvier 2021, deux nouvelles obligations auront des conséquences particulièrement notables pour les professionnels concernés :

  • Ils sont assujettis, depuis le 1er Janvier 2021, au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles. Les cotisations seront variables et fixées entre 35 et 40 % des bénéfices réalisés. 

Cette nouvelle obligation a des conséquences importantes pour les personnes concernées, puisqu’elles ne se voyaient soumises avant cette date qu’au simple taux des prélèvements sociaux fixés à 17,2%. 


  • Lorsque l’activité, après la déduction des charges de l’amortissement permise est déficitaire, les loueurs sont désormais assujettis à un forfait minimum de 1145 euros dus à l’URSSAF.

Cette nouvelle obligation est également une modification brutale, là où aucun forfait minimum n’était dû avant Janvier 2021.


Ces nouvelles contraintes viennent donc rendre le statut de loueur meublé professionnel moins attrayant. 


Par ailleurs, il vous faudra être vigilant au moment de la vente de votre bien, afin de faire le bon choix entre le statut fiscal du bailleur loueur en meublé professionnel ou loueur en meublé non professionnel.
En effet, lors de la revente d’un bien, le loueur en meublé professionnel sera soumis au régime d’imposition sur les plus-values des professionnels, et non des particuliers. Cette taxe dépend de la durée de possession du bien et de la différence de prix entre l’achat et la revente. 

En Janvier 2021, la fiscalité des plus-values pour les vendeurs loueurs en meublé professionnel est alourdie, car elles seront aussi soumises aux cotisations sociales.

Le prolongement du bénéfice de réduction d’impôt Pinel jusqu’en 2024

L'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités dans le but d’atteindre les performances techniques d’un bien neuf, depuis le 1er septembre 2014. 

Ce dispositif d’investissement locatif a été introduit par l'article 5 de la loi de finances pour 2015 et devait concerner les opérations réalisées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021.  

L’amendement n°II-3646 adopté le 13 novembre 2020 dans le cadre de la discussion du projet de loi de finances pour 2021 prolonge le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2024. 


Par ailleurs, à compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel sera réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l’article 161 de la loi de finances pour 2020. 

Cela signifie que les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ne seront pas éligibles à la réduction d’impôt.

La nécessaire mise en conformité règlement de copropriété avant le 24 Novembre 2021

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN en date du 23 Novembre 2018, le règlement de copropriété doit impérativement mentionner l’existence de parties communes spéciales et de parties communes à jouissance privative, d’après l’article 6-4 de la loi de 1965 modifiée. 

En effet, ce dernier prévoit que « l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

 

La loi précise, dans son article 209, chapitre II, que ces modifications du règlement de copropriété doivent être votées dans un délai de 3 ans à compter de l’adoption de la loi, soit jusqu’au 24 Novembre 2021. 

Le syndic doit donc inscrire dans ce délai à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

La décision de mise en conformité du règlement de copropriété sera prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Ne tardez donc pas pour mettre en conformité votre règlement de copropriété, l’année 2021 risque de passer vite !

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